A discussão sobre a Lei de Zoneamento, Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de São Luís vai muito além de uma disputa técnica sobre índices urbanísticos, altura de prédios ou atividades permitidas em determinadas áreas. O que está em jogo é o próprio futuro da cidade: quem decide sobre o território, quais interesses são priorizados e quem arcará com as consequências da lei aprovada na Câmara Municipal de São Luís.
Por essa razão, sua elaboração deveria representar um amplo processo democrático, com participação efetiva da população e respeito aos estudos técnicos e ambientais, não se tornando uma moeda de troca entre vereadores(as) de São Luís e o setor empresarial e industrial.
A Lei de Zoneamento de São Luís é um instrumento complementar ao Plano Diretor, que foi aprovado pela Câmara em 2023, e estabelece onde e como a cidade pode crescer, quais atividades podem ser desenvolvidas em cada região e quais limites devem ser respeitados pelas construções, interferindo diretamente na moradia, na mobilidade, no saneamento, no abastecimento de água, no aumento do calor, na drenagem urbana, na preservação ambiental e no acesso aos serviços públicos.
A cidade não é apenas um espaço de construções, ruas e empreendimentos, mas, sobretudo, o lugar onde as pessoas vivem, trabalham, constroem suas relações sociais, preservam suas culturas e desenvolvem suas formas de existência. É também um território de disputas e expressão da luta de classes, marcado pelas contradições do modo de produção capitalista, que transforma a cidade em mercadoria e subordina o direito à vida aos interesses do lucro, dos grandes proprietários e grupos econômicos. Essa lógica promove a expulsão de comunidades, a destruição ambiental e o aprofundamento das desigualdades socioespaciais.
Defender o direito à cidade significa enfrentar esse sistema perverso, colocar a vida acima do lucro e garantir que a classe trabalhadora, as comunidades tradicionais e os setores populares tenham o direito de participar e decidir coletivamente os rumos dos seus territórios.
133 emendas: uma reconfiguração profunda do planejamento e do futuro de São Luís
Reforço que a proposta encaminhada pela Prefeitura à Câmara Municipal, embora resultante de um processo de discussão de três anos (2023–2026) no Conselho da Cidade (CONCID), com 60 reuniões e apenas 09 audiências públicas — número insuficiente para garantir uma participação efetiva da população de toda a cidade —, já apresentava problemas graves. Entre eles, destacavam-se a expansão urbana, a verticalização, a pressão sobre as reservas de água subterrânea, o aumento da poluição e as ameaças à preservação ambiental. Portanto, as contradições não surgiram apenas durante a tramitação na Câmara: já estavam presentes na proposta original.
Primeiro, porque as discussões estavam condicionadas pelo Plano Diretor aprovado anteriormente, que reduziu em 32% a zona rural, transformando em zona urbana; diminuiu áreas de dunas e de aquíferos, agravando a pressão sobre os recursos hídricos e agravando o problema da falta de água em São Luís; legalizou construções antes proibidas na orla e alterou as regras de ocupação do Sítio Santa Eulália, permitindo edificações em metade de seu perímetro. Essas mudanças, entre outros prejuízos, favoreceram a especulação imobiliária e comprometeram a preservação ambiental e o direito à cidade. Eram questões que não conseguiríamos reverter na Lei de Zoneamento, pois estávamos condicionados pelo Plano Diretor, uma legislação urbanística hierarquicamente superior.
Por último, é importante destacar a composição do Conselho da Cidade (CONCID), formado por 31 membros, distribuídos entre o Poder Público (13 representantes: 08 do Executivo Municipal, 02 da Câmara Municipal, 01 do Executivo Estadual, 01 da Assembleia Legislativa e 01 do Executivo Federal) e as entidades da sociedade civil organizada (18 representantes: 08 dos movimentos sociais populares, 03 dos trabalhadores, 03 dos empresários, 02 das entidades profissionais, acadêmicas e de pesquisa, 01 das organizações não governamentais e 01 dos conselhos regionais). Na prática, essa composição nos colocava, enquanto representantes dos movimentos sociais, em uma posição de minoria nas votações. Em diversas ocasiões, propostas apresentadas pelos movimentos sociais ou resultantes das audiências públicas eram derrotadas, pois o Poder Público se articulava com representantes dos setores industrial, portuário, imobiliário e da construção civil. Dessa forma, decisões que deveriam expressar os interesses coletivos da população acabavam subordinadas a uma correlação de forças desfavorável aos movimentos populares e aos interesses da classe trabalhadora.
Entretanto, durante a tramitação legislativa, foram incorporadas 133 emendas parlamentares que alteraram significativamente o conteúdo do projeto original e os mapas de zoneamento. As modificações propostas pelos vereadores(as) atenderam a interesses de setores empresariais, especialmente da indústria, da construção civil e do mercado imobiliário, cujas entidades representativas — Federação das Indústrias do Estado do Maranhão (FIEMA), Sindicato das Indústrias da Construção Civil do Estado do Maranhão (Sinduscon) e Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (ADEMI) — participaram do debate e defenderam propostas relacionadas aos seus respectivos setores. O resultado foi uma profunda alteração das regras de ocupação e uso do solo, com efeitos diretos sobre a proteção ambiental, as comunidades tradicionais e o direito à cidade.
A Comissão de Constituição, Justiça, Legislação, Administração, Assuntos Municipais e Redação Final, composta pelos vereadores Beto Castro (Avante), relator; Astro de Ogum (PCdoB), presidente; Marcelo Poeta (PSB); Rosana da Saúde (Republicanos); Andrey Monteiro (PP); e Raimundo Júnior (Podemos), emitiu parecer favorável às 133 emendas, considerando atendidos os requisitos constitucionais, legais e regimentais das emendas.
A proposta também recebeu pareceres das seguintes comissões: Comissão de Mobilidade Urbana, Regularização Fundiária e Ocupação do Solo Urbano: Marlon Botão (PSB), presidente e relator; Aldir Júnior (PL), que não assinou o parecer; Cleber Verde Filho (MDB); Edson Gaguinho (PP); e Wendell Martins (Podemos); Comissão de Assuntos Portuários e Meio Ambiente: Wendell Martins (Podemos), presidente e relator; Marcelo Poeta (PSB); Rommeo Amin (PRD); Concita Pinto (PSB), que não assinou o parecer; e Professora Magnólia, que também não assinou e Comissão de Orçamento, Finanças, Obras Públicas, Planejamento Urbano e Patrimônio Municipal: Octávio Soeiro (PSB), relator; Raimundo Penha (PDT); Daniel Oliveira (PSD); Marquinhos (União Brasil), que não assinou o parecer; Wendell Martins (Podemos); e Pintinho (PRD).
Concluída a tramitação nas comissões, as 133 emendas foram submetidas à votação em bloco e aprovadas em plenário por 21 votos favoráveis e apenas 1 contrário, entre os vereadores presentes na sessão. Assim, um conjunto de alterações que modificou profundamente a proposta original de planejamento urbano foi aprovado sem votação individualizada das emendas.
Quais as maldades das emendas parlamentares?
Um dos pontos mais graves das alterações é a criação da categoria Empreendimento de Infraestrutura Estratégica (EIE), um mecanismo que, sob o discurso do interesse público e do atendimento a requisitos específicos, abre perigosas brechas para flexibilizar parâmetros urbanísticos e ambientais. Na prática, essa classificação pode permitir a instalação de empreendimentos industriais, portuários, comerciais e logísticos em diferentes zonas da cidade, inclusive naquelas que possuem restrições à ocupação e deveriam ter sua proteção assegurada.
Mas, afinal, quem define o que são esses requisitos específicos? Quem decide o que é de interesse público? Os interesses de quem serão colocados em primeiro lugar? Quais garantias terão as comunidades tradicionais e os trabalhadores da zona rural diante da possibilidade de expansão desses empreendimentos?
O que se apresenta como infraestrutura estratégica pode se transformar em uma verdadeira porta de entrada para a expansão dos interesses do capital sobre territórios protegidos. Sem critérios rigorosos, transparência e garantias efetivas, cria-se um instrumento que pode subordinar o planejamento urbano aos interesses dos grandes grupos industriais, portuários e imobiliários, colocando em risco a agricultura familiar, a pesca artesanal, os modos de vida das comunidades tradicionais e o patrimônio ambiental de São Luís.
Outro ponto de grande preocupação é a redução dos índices mínimos de permeabilidade dos terrenos: de 25% para 20% em zonas da cidade e de 35% para 25% nas áreas de recarga de aquíferos. Na prática, isso significa permitir maior impermeabilização do solo, reduzindo sua capacidade de absorver a água da chuva e comprometendo a recarga das reservas subterrâneas. Trata-se de uma flexibilização particularmente grave para São Luís, uma cidade que já enfrenta problemas de insegurança hídrica, com bairros e comunidades que passam meses sem abastecimento regular de água potável e famílias, condomínios e empresas que dependem de carros-pipa para suprir suas necessidades. O solo permeável funciona como uma esponja natural: permite a infiltração da água da chuva, alimenta os aquíferos e contribui para reduzir o escoamento superficial. Ao diminuir essas áreas, a lei amplia a pressão sobre as reservas de água subterrânea, sobrecarrega os sistemas de drenagem e aumenta a vulnerabilidade da cidade a alagamentos e inundações. Em vez de proteger nossas fontes de água e enfrentar a crise de abastecimento, a Câmara Municipal aprovou uma flexibilização que permite impermeabilizar ainda mais o solo. Mais concreto, menos água infiltrada e maior risco para a população. É a lógica da expansão imobiliária se sobrepondo à proteção ambiental e ao direito à água.
Com a lei aprovada, ocorre também uma ampliação significativa do potencial construtivo em determinadas zonas residenciais, especialmente nas Zonas Residenciais 1 (ZR1) e 2 (ZR2). Na prática, essa mudança amplia as possibilidades de construção e representa um benefício direto aos grandes proprietários de terrenos e às empresas da construção civil e do mercado imobiliário.
Em um terreno de 1.000 m², por exemplo, a área básica passível de construção, sem a cobrança de contrapartida à Prefeitura por meio da outorga onerosa, passa de aproximadamente 1.200 m² para 2.500 m². Isso decorre da alteração do coeficiente básico de aproveitamento de 1,2 para 2,5. A outorga onerosa é o instrumento pelo qual o poder público pode cobrar pelo direito de construir acima do coeficiente básico estabelecido.
Um exemplo concreto dessa mudança está na região em frente ao Parque do Rangedor. A área do entorno do rio Calhau foi reclassificada como Zona Residencial 1 (ZR1), enquanto a Avenida Luís Eduardo Magalhães passou a ser classificada como Corredor Principal (ZCP). Essa combinação de mudanças amplia as possibilidades de adensamento e verticalização, abrindo espaço para empreendimentos imobiliários de grande porte, inclusive edifícios com mais de 20 andares, conforme os parâmetros de altura e demais restrições aplicáveis.
O impacto social também merece atenção. A Vila Conceição, por exemplo, corre o risco de ficar cercada por grandes empreendimentos imobiliários, espremida entre prédios de alto padrão e submetida a uma pressão crescente sobre seu território. O cenário pode aprofundar a segregação socioespacial, evidenciando o contraste entre a valorização imobiliária de uma região destinada aos grandes negócios e a realidade de uma comunidade popular e periférica que luta pelo direito de permanecer em seu território.
O reflexo sobre o rio Calhau e seu entorno é particularmente preocupante. Uma região que deveria ter a preservação ambiental e a proteção dos recursos hídricos como prioridades passa a estar submetida a novas pressões da expansão imobiliária. O aumento da impermeabilização do solo, a ocupação das áreas próximas às margens e a degradação ambiental podem matar o rio, reduzir a capacidade de drenagem natural e agravar os alagamentos em toda a região, colocando em risco o meio ambiente e a qualidade de vida da população.
Além disso, foi aprovada a retirada do pavimento térreo do cálculo da altura máxima dos edifícios, somando-se à exclusão da casa de máquinas, da caixa d’água, do subsolo e do ático. Na prática, essas mudanças ampliam significativamente as possibilidades de construção e permitem edifícios com maior volume e altura física. Isso significa maior adensamento e valorização imobiliária, sem a necessária garantia de ampliação proporcional da infraestrutura urbana, como abastecimento de água, saneamento, drenagem, mobilidade e equipamentos públicos. Enquanto os proprietários de terrenos e as incorporadoras ampliam suas possibilidades de lucro, a cidade pode perder recursos que deveriam retornar à coletividade por meio da outorga onerosa.
Na orla, a ampliação dos limites de altura das edificações, a redução dos recuos frontais, laterais e de fundo, alteram a circulação dos ventos, compromete a ventilação natural e agrava o desconforto térmico. A formação de grandes paredões de prédios modifica as condições ambientais, intensifica as ilhas de calor e agrava os efeitos das altas temperaturas já sentidas em São Luís.
Outra alteração preocupante é a redução das faixas não edificáveis nas proximidades de cursos d’água e áreas de drenagem, que passam de 50 metros para até 15 metros em determinadas situações. Na prática, essa flexibilização permite aproximar as construções das margens dos rios, aumentando a pressão sobre os recursos hídricos, a vegetação ciliar e os ecossistemas. Além de fragilizar a proteção ambiental, a medida favorece a ocupação de áreas sensíveis, amplia a impermeabilização do solo e pode agravar os problemas de drenagem e os riscos de alagamentos em São Luís.
Em resumo: mais prédios altos, maior pressão sobre o abastecimento de água, mais calor, mais impermeabilização do solo e maior risco de alagamentos. Enquanto o mercado imobiliário amplia seus lucros, a população paga uma conta alta.
Zona rural, empreendimentos portuários e a ameaça à Resex Tauá-Mirim
A transformação de áreas classificadas como Zona Especial de Proteção Integral (ZEPI) em Zona Mista Sustentável (ZMS) representa uma flexibilização das regras de proteção ambiental e abre possibilidades para a instalação de atividades econômicas em territórios que deveriam ter a preservação dos ecossistemas como prioridade. Soma-se a isso a permissão para atividades de mineração em zonas situadas fora da Zona Industrial de Mineração (ZIM), assim como a implantação de empreendimentos logísticos, portuários e retroportuários fora dos limites da Zona Industrial de Porto e Retroporto (ZIPR-1). Essas alterações ampliam as possibilidades de expansão de atividades econômicas de grande impacto sobre áreas rurais e costeiras.
Essa discussão atinge diretamente a luta histórica pela criação da Reserva Extrativista (Resex) de Tauá-Mirim, uma reivindicação de mais de 23 anos das comunidades tradicionais da zona rural de São Luís. A proposta de criação da reserva abrange nove comunidades: as seis ilhas de Tauá-Mirim (Portinho; Jacamim; Embaubal; Amapá; Ilha Pequena e Tauá), Taim, Rio dos Cachorros e Limoeiro. São territórios onde famílias vivem da pesca artesanal, da coleta de mariscos, do extrativismo e de outras atividades tradicionais diretamente vinculadas à conservação dos ecossistemas e à preservação dos seus modos de vida.
A preocupação se torna ainda maior diante da proposta de implantação de um novo porto privado, associado à empresa Lyon, acompanhado de uma estrutura rodoferroviária que atravessaria territórios ocupados pelas comunidades da região de Tauá-Mirim. A combinação entre flexibilização do zoneamento e expansão da infraestrutura portuária e logística pode intensificar os conflitos territoriais, pressionar as comunidades tradicionais e ameaçar ecossistemas fundamentais para a biodiversidade e a reprodução da vida dessas populações.
A forma irregular, ilegítima e inconstitucional que a Lei de Zoneamento foi aprovada na Câmara Municipal de São Luís
Conforme já destacamos, a tramitação da proposta na Câmara Municipal ocorreu sem assegurar um processo adequado e efetivo de participação popular. Não foram realizadas audiências públicas nos bairros nem consultas prévias, livres e informadas junto às comunidades tradicionais potencialmente afetadas, conforme estabelecem, respectivamente, o Estatuto da Cidade e a Convenção nº 169 da Organização Internacional do Trabalho (OIT). Dessa forma, a população foi privada de conhecer, discutir, apresentar propostas e avaliar os impactos das alterações que atingem diretamente seus territórios e suas condições de vida.
Além dos problemas relacionados à falta de participação popular, as alterações aprovadas apresentam questionamentos quanto à sua compatibilidade com o ordenamento jurídico vigente, especialmente com a Constituição Federal, o Código Florestal, a Constituição do Estado do Maranhão e o próprio Plano Diretor de São Luís, aprovado em 2023. São mudanças que precisam ser examinadas à luz dessas normas, sobretudo no que diz respeito à proteção ambiental, à função social da cidade e da propriedade e à garantia do direito à participação democrática no planejamento urbano.
Diante desse cenário, a prefeita Esmênia Miranda (PSD), de forma correta, vetou integralmente o projeto aprovado pela Câmara Municipal. Entretanto, os vereadores derrubaram o veto por 17 votos a 9, mantendo o texto com as 133 emendas parlamentares. Na sequência, a Câmara promulgou a Lei de Zoneamento, cujos efeitos passaram a vigorar.
A decisão aprofundou o conflito político e social e ampliou os questionamentos sobre a legalidade e a constitucionalidade da nova legislação. A Prefeitura ingressou com uma ação judicial perante a Vara de Interesses Difusos e Coletivos e, posteriormente, outras duas ações populares foram protocoladas com o objetivo de obter a anulação da lei.
No âmbito desse processo, o juiz Douglas de Melo Martins determinou que a Câmara Municipal apresentasse, no prazo de 72 horas, a documentação integral da tramitação legislativa, incluindo: a íntegra das 133 emendas parlamentares incorporadas ao projeto original; as justificativas e os fundamentos apresentados pelos vereadores para cada alteração; os pareceres técnicos e jurídicos relativos às modificações; as atas das sessões e reuniões realizadas durante a tramitação; os registros de audiências públicas e demais atividades de participação popular; e os estudos técnicos utilizados para fundamentar as alterações no texto e nos mapas de zoneamento.
No mesmo prazo, a Câmara também deverá se manifestar sobre o pedido da Prefeitura de suspensão dos efeitos da nova lei. O prazo estabelecido pela Justiça termina em 12 de novembro de 2026.
Em 11 de novembro, o Ministério Público do Maranhão (MPMA) apresentou parecer nas ações judiciais defendendo a suspensão imediata da nova Lei de Zoneamento e o restabelecimento da legislação anterior, de 1992. Em sua manifestação, o órgão apontou possíveis irregularidades na aprovação das 133 emendas parlamentares, ausência de estudos técnicos atualizados, riscos ambientais e falta de participação popular na discussão das alterações.
Cabe destacar, ainda, que o Ministério Público Estadual instaurou procedimento próprio para acompanhar a nova Lei de Zoneamento e seus desdobramentos, diante dos questionamentos sobre a legalidade do processo de aprovação, o cumprimento das exigências de participação popular e os possíveis impactos urbanísticos, sociais e ambientais. São duas frentes de atuação do MPMA que evidenciam a dimensão dos questionamentos institucionais em torno da nova legislação.
A luta precisa continuar: anular a lei e devolver a discussão à população
Neste momento, é fundamental que os movimentos sociais ampliem a mobilização, ocupando as redes sociais e as ruas para dar visibilidade aos impactos da nova Lei de Zoneamento e fortalecer a luta pela sua anulação.
A manifestação realizada na terça-feira (10), em frente à Câmara Municipal, expressou a indignação popular com a aprovação da nova Lei de Zoneamento e cobrou a imediata suspensão de seus efeitos. Os manifestantes denunciaram a incorporação das 133 emendas parlamentares sem a realização de novas audiências públicas, desrespeitando o direito da população à participação no planejamento da cidade. Também alertaram para os impactos sociais e ambientais do projeto original encaminhado pela Prefeitura, agravados pelas alterações promovidas pelos vereadores(as), que aprofundaram os problemas e ampliaram as ameaças ao direito à cidade e à preservação ambiental.
A força da mobilização produziu desdobramentos políticos importantes: contribuiu para a abertura de espaço para uma audiência na própria Câmara e para a formação de uma comissão com representantes dos movimentos sociais, vereadores e Prefeitura, com o objetivo de buscar uma mediação no âmbito da Justiça e construir uma saída para o impasse.
Nesse contexto, representantes da comissão dos movimentos sociais, juntamente com uma comissão de vereadores, reuniram-se com o juiz Douglas de Melo Martins para apresentar suas reivindicações e preocupações em relação à nova Lei de Zoneamento. O magistrado informou que já havia se reunido com representantes do Ministério Público, da Prefeitura e do Sinduscon e que aguardaria a manifestação da Câmara Municipal, dentro do prazo estabelecido, antes de tomar uma decisão sobre os pedidos apresentados nos processos judiciais.
Durante a reunião, também foi levantada a possibilidade de realização de uma audiência de conciliação, com o objetivo de buscar um acordo entre os movimentos sociais, a Prefeitura e a Câmara Municipal.
Os movimentos sociais reafirmam que não abrirão mão de suas reivindicações e seguirão mobilizados nas ruas em defesa do direito à cidade. Exigem a suspensão imediata da nova Lei de Zoneamento e de todos os seus efeitos; a retomada do debate sobre o projeto original no Conselho da Cidade (CONCID); a realização de audiências públicas em todas as regiões de São Luís, garantindo ampla participação popular; e a realização de consultas prévias, livres e informadas às comunidades tradicionais afetadas.
Defendemos, ainda, que somente após um amplo processo de debate público e participação popular seja elaborado e encaminhado um novo projeto de lei à Câmara Municipal, com a necessária revogação da legislação atualmente em vigor.
A luta é para que o planejamento urbano de São Luís seja construído de forma transparente, democrática e com efetiva participação popular, respeitando os direitos sociais, ambientais, a população e as comunidades tradicionais. A cidade não pode ser planejada a portas fechadas, muito menos subordinada aos interesses econômicos de determinados setores do grande capital transnacional.
E a mobilização popular vai continuar! A luta, iniciada pelo Movimento de Defesa da Ilha e pelo Conselho Gestor da Resex Tauá-Mirim, ganhou força com a adesão de organizações sociais, ativistas, entidades e partidos políticos, construindo uma ampla frente de resistência em defesa da cidade e de seus territórios. Essa mobilização expressa a necessária resistência e luta coletiva contra um modelo de planejamento urbano que subordina os interesses da população à ganância e aos interesses econômicos privados.
São Luís não está à venda!
Pela anulação da Lei de Zoneamento!
Por uma nova legislação construída com participação popular!
Em defesa da moradia, da água, da natureza, das comunidades tradicionais e do direito à cidade!
Resex Tauá-Mirim Já!
